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28

2022

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02

购物中心的特征及营运要点

作者：

　　一、购物中心的特征

　　由于购物中心自己是一个汇聚零售商及消耗者的地方，其性子及所施展的作用与其它物业种别有截然差别的特征：

　　1、购物中心的租金收入与商户营业额息息相关

　　购物中心的收入泉源主要来自商户的租金，而商户能够支付几多租金，就取决于其营业额。商户生意好，自然能肩负更高的租金，反之，商户生意不睬想，便会希望透过减租、或迁往其它较低租金的铺位，以减低营运本钱。

　　关于一样平常以营业额来拟订租金的购物中心来说，这特征就更为显着。商户除缴交基本租金外，还需支付每月营业额的某个百分比作为租金�；痪浠八�，商户的营业额越高，业主的租金收益亦会越高。由此可见，商户与业主之间，或多或少都保存着一种唇齿相依的关系，要令到购物中心变得生生有色，购物中心治理团队便需与双方作多方面的协协调相同。

　　2、购物中心具有非一样平常的生命力

　　购物中心与一样平常地产项目的最大划分，在于其「动态」及「生命力」。一样平常住宅项目只要所在优越、景观理想、质素高、交通利便，再加上优质的治理及大宗的宣传攻势，生长商便可以静待收获。

　　至于购物中心，由于物业自己荟萃了差别的零售行业和品牌，并且一直受到潮流新趋势及主顾口胃转变等因素的影响，因此物业必需与时并进，透过刷新、翻新、改变租户业态或转换个体品牌等差别要领去维持购物中心的竞争力。

　　3、购物中心营运从不中止

　　一样平常的住宅物业只需在物业完工后，把单位推出市场，然后专注为业主提供物业治理效劳，生长商便可以「知难而退」。然而，购物中心的业主，以至商户及治理团队，均需配合起劲，时刻紧贴市场脉搏，方能使购物中心突围而出。

　　作为业主，需按期监察购物中心的营运体现，与购物中心治理团队商讨改善的对策;作为商户，应起劲为主顾提供优质的产品和效劳，吸引他们消耗;而治理团队，作为消耗者、商户及业主之间的桥梁，需亲近注重市场转变，不继推陈出新，举行种种型式的推广运动，以扩阔客源，协助商户提高营业额，从而为业主带来更高的租金收入。

　　二、购物中心运营要点

　　购物中心要营运适当，有赖专业的购物中心推广治理团队充分验展其主导及桥梁角色，其重点如下:

　　1、营造恬静的购物情形

　　这是指最基本的硬件维护及治理。购物中心治理团队必需为主顾创立一个清静、卫生、照明度适中兼空气流通的购物情形，方能让主顾尽享购物之乐。

　　2、增强业主及商户之间的相同

　　作为业主和商户之间的主要桥梁，购物中心治理团队应按期向商户搜集对购物中心的意见，深入相识他们的需求。这些意见可能属于硬件方面，如照明缺乏、购物中心温度过高/过低等;又或是整体购物中心人流缺乏，希望可藉推广来吸引消耗者前来等。治理团队在整合各商户的反响并加以剖析后，便可向业主提出改善计划，并贯彻执行，务求为商户提供一个有利的营商情形。

　　3、按期磨练商户组合物业层次定位

　　购物中心治理团队应亲近注重市场转变，掌握商户的营销状态，增添受消耗者接待的店肆，以提升购物中心的市场价值。

　　要权衡商户业绩的优劣及受接待水平，治理团队先需为各行业种别制订一个参考基准。该基准可以商户前一年的营业额或其它类似层次的购物中心中取得参考。凭证该基准作剖析较量，各商户的营业状态便能一目了然。关于业绩有所改善或较同业理想的商户，治理团队可进一步探讨其乐成之道，作为借镜。关于营业额未如理想的商户，则有需要探讨其中缘故原由，并提出改善建议。

　　在商户续租或商铺招租的时间，这些业绩评核资料也极为主要。关于一些营业额恒久低于标准的商户，购物中心治理团队有须要研究是否让该商户续租。被潮流或消耗者品味改变等市场因素而拖垮的商户，治理团队有责任为业主物色较有招呼力的行业或品牌取而代之，为购物中心注入新动力，为整个购物情形增添生气。

　　另一方面，治理团队亦需要按期较量购物中心整体的营业额，并因应消耗潮流的改变而思量是否需要重新厘定比对基准。须要时，更可向业主提出提升购物中心层次及定位的建议，务求提高其竞争力。以香港皇室堡购物中心为例，因应消耗市场日趋年轻化，原来位于该购物中心地面的西武百货及地库之百佳超等市场将不获续租，购物中心将被翻新成为年轻人购物点，把铺面拆细出租予大型年轻人连锁店商户。另外，九龙尖沙嘴广东道的大业主九龙仓集团亦随着访港游客人数上升，零售市道蓬勃生长，而把该处重新定位为高等购物地段，并睁开扩阔行人路、加建树木等工程，起劲引入名牌商户，包括连卡佛及HERMES等。像广东道这样的大变身，需要长时间的策划，而在招览租户时，商户的品牌层次能否配合整个地段的高等形象，比其予租能力更为主要。

　　4、推广运动刺激人流

　　购物中心可凭证其主顾性子及需求而举行差别类型的推广运动，一方面可提高购物中心的着名度，吸引人流，亦可突出购物中心的形象。这些运动可分为两大类:

　　简单性运动

　　这类运动通常是未必期的，时间性较短，可能是一天，或数小时。虽然这类运动为购物中心带来的效益较为短暂，但本钱较低，对提升购物中心的欢喜/节日气氛有一定资助。例子包括时装演出、歌星演唱、钢琴演奏、全港性的「BB爬行大赛」及模特儿选举，甚至是圣诞及新年前夕举行的各项倒数运动等。

　　主题运动

　　这类运动举行的时间较长，相对简单性推广运动而言，更能吸引其它商圈的人士前来旅行，为购物中心带来更长期及可观的收益。以位于港岛区的远古城中心为例，今年暑假便举行了哈尔滨冰灯节，共展出十六组冰雕，包括紫禁城、○八年北京奥运五环、神舟六号及冰屋等，同时亦制作了冰滑梯让旅行者一尝冰滑梯的滋味。冰灯节举行时代，天天都吸引不少市民一家巨细前往旅行，购物中心人流通旺。

　　另一个例子，即是以直播天下杯赛事催谷人流的观塘APM购物中心。该购物中心于天下杯时代，不但以大电视免费直播各场赛事，同时亦举行林林总总运动，甚至为主顾提供沐浴设施及睡袋等。效果购物中心该月份的人流凌驾880万人次，较通常增添四成，生意额则较通常增添两成半至港币2.5亿元，其中运动用品店肆的生意额上升两成，餐饮店上升三成，影音产品店上升两成半。

　　5、财务预算及治理

　　健全及稳健的财务治理及预算是购物中心营运的基础。购物中心必需具备一定的流动现金，方可确保一样平常运作及所有推广运动能畅顺举行，而准确的财务预算亦可作为购物中心未来的营运战略的参考。

　　为了维持购物中心的市场价值和营运性，治理团队有须要以市场走势及消耗者需求和品味为基础，为业主提供种种改善购物中心营运效益的计划 (如之条件及的刷新、翻新和更改租户组合等)，而相关的财务预算，包括租金回报及开支等，便成为业主决议的基础。

　　关于以营业额来拟订租金的购物中心而言，团队在制订财务预算时，除了顾及水电、保安、一样平常维护等经�？�，还需把各巨细型推广运动所涉及的特殊开支盘算在内，并且按差别推广运动的规模及预计人流而盘算出差别时期的租金收入，评估运动是否能为购物中心带来正面效益。

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