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2023

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现房销售或将“跨”出一大步

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　今年1月，天下住房和城乡建设事情聚会提出“有条件的可以举行现房销售”。今年2月，河南省提出，以郑州、开封为试点，起劲探索预售制度刷新和现房销售。以后，湖南省、山西省也最先探索现房销售试点。9月，雄安新区宣布作废商品住房预售，实验现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。

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　　购房者还没收到房，其购置的期房就降价近一半，这是近期爆发在广东惠州的事，开发商通过返首付的方法大幅度降价，引起了不少该楼盘早期购房者的不满。现在这一行为已被外地住建局叫停。不久前，武汉也泛起了类似的情形。

　　房地产市场进入调解期后，老黎民购置期房的危害问题越来越突出，一些购房者甚至以为买期房一“坑”接一“坑”。由此，作废商品房预售制度，实验现房现售的呼声也越来越高。而9月，雄安新区宣布作废商品住房预售，实验现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”，也让购房者看到了现房现售的曙光。

　　一手交钱一手交房

　　当下，不少购置期房的业主都有些“焦虑”，他们最体贴的照旧其购置的楼盘能否准期保质收房、拿证。这其中管住钱——预售资金，很是要害。

　　近期，一些人在网上留言询问其购置的商品房预售资金是否进了羁系账户，资金使用是否有异常，资金余额能否支持到衡宇完工？

　　对此，首都经济商业大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池以为，衡宇预售资金羁系增添了企业融资本钱，因此个体企业便想步伐逃避羁系。未来，还应该更多接纳市场治理手段羁系商品房预售资金。另外，期房泛起的问题应该从信用系统、住房质量规则系统建设等方面来解决。

　　商品房预售源起于香港，20世纪90年月，内地住房制度刷新初期，引入了商品房预售制度，为房企融资提供了支持，提升了资金使用效率，也进一步增进了商品房市场生长。购房者也可以更低的价钱购房。但与此同时，购房者也面临更多危害。

　　一段时期内，房企快速扩张，高杠杆、高周转、高欠债的“三高”模式成为一些房地产企业生长的典范模式。一连通过高周转追求市场规模，也导致部分房企债务规模过大，隐藏着资金链断裂危害。房企不可准时交房、交的房差池板、烂尾楼等情形时有爆发，显着影响购房者的信心和预期。

　　近年来，实验商品房现售制的呼声越来越高。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华体现，随着房地产行业迈入新生长阶段，行业亟须新生长模式，尤其是进入存量时代以后，房产市场进入了“买方市场”，购房者拥有更多话语权，推动着市场自动选择现房销售，推进现房销售是民心所向。

　　“相比于预售制，现房销售更切合公共对商品房销售的期望，‘所见即所得’更切合购房者的置业意愿。”中指研究院市场研究总监陈娴静体现，现房销售也利于包管楼盘项目品质，对项目工程质量提出了更高要求，有用阻止虚伪宣传、质量瑕疵、延期交付、烂尾等危害。这也更磨练企业的产品力，高产品力、强品牌力的企业未来生长机缘更大。

　　陈娴静体现，从市场来看，现房项目整体占用企业自有资金时间拉长，本钱增添，可能使现房项目的价钱高于同类型期房项目。她也谈到，关于房企而言，现房销售模式下，若项目建成后销售缺乏预期，前期投入资金的接纳及送还贷款将面临重大压力，这也将倒逼企业越发尊重市场供求纪律，审慎拿地，科学决议。

　　从房地产行业来看，现房销售模式下，房地产开发企业的高周转模式难以为继，现房销售有助于降低开发企业的资金杠杆。

　　易居研究院总监严跃进以为，雄安新区正在探索“新型住房制度”，推进“现房销售+精装交付+交房即交证”模式是其中一个主要内容。这种模式关于购房者有起劲作用，其购房的便捷性显着增添，购房款支付后，就可以直接入住，且有不动产权证，这样就使得购房的权益获得极大的包管。在他看来，这一模式不但适用于雄安，也适用于天下其他都会。相较于其他区域，雄安新区作为国家级新区，且为从“零”最先的全新建设区，由于一系列政策加持，推动现房销售的政策可以实验得越发彻底，这也将为其他都会提供履历借鉴。

　　赵秀池以为，雄安新区现房销售对其他地区有一定借鉴意义，但能否实现，能否推广，尚有待市场磨练。

　　现房销售试点的“朋侪圈”逐渐扩大

　　随着雄安新区提出作废商品房预售，更多地区也在期待商品房现售可以更普遍地推广。

　　但业内人士以为，当下，商品房预售仍是我国商品房销售的主流模式。不少房企的资金链都较为主要，多家房企的债务虽然展期，但资金压力仍然较大，实验现房销售的难度较大。

　　但一个可喜的转变是，现房销售试点的“朋侪圈”正在逐渐扩大。今年1月，天下住房和城乡建设事情聚会提出“有条件的可以举行现房销售”。今年2月，河南省提出，以郑州、开封为试点，起劲探索预售制度刷新和现房销售。不久前，湖南省、山西省也最先探索现房销售试点。

　　“未来现房销售或是探索行业新生长模式的主要偏向。”陈娴静体现，整体来看，未来商品房预售制度刷新或将成为新生长模式的主要内容，但在金融配套政策到位以及解决部分焦点都会可能泛起的供应断档问题之前，周全推行现房销售的可能性较小，预计短期仍将通过在焦点都会的部分项目举行试点或者在部分地区小规模落地执行的方法推进。

　　“不可把期房销售一棍子打死。”赵秀池以为，商品房预售与现售是两种销售方法，也有相关执法保驾护航，应由市场自觉选择。期房销售的优势在于，期房预售资金是房企低本钱的融资渠道，对购房人而言，通过购置期房可以锁定较低的房价。在目今楼市状态下，“一刀切”地实现现房销售，生怕会使房地产行业雪上加霜。

　　买房关于每个家庭来说都是大事，怎样规避危害包管权益？有购房者建议，在购房协议期内设冷静期�Ｉ杏腥私ㄒ�，严酷规范告竣退房协议后的退款周期，杜绝开发企业居心恒久占用首付款的行为。

　　贝壳研究院首席剖析师许小乐也谈到，商品房预售制度自己纷歧定导致问题，要害是要做好预售资金羁系，严酷凭证节点发放资金，避免资金被挪用。（文章泉源中国经济网）

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